Обязательства, установленные предварительным договором

Согласно условий предварительных договоров купли продажи недвижимости с которыми я ознакомился, в том числе и с теми которые были в чате группы: конечная дата заключения основного договора купли-продажи совпадает с конечной датой внесения остатка суммы по договору (это касается тех «инвесторов» кто не оплатил все 100% во время подписания такого договора, для тех кто оплатил все 100% во время подписания основного договора – в договоре упоминается лишь одна дата – дата подписания основного договора).

Также есть «инвестора» которые согласно предварительного договора не внесли символические 100 грн. – и должны были внести их до обусловленного срока заключения основного договора но как я понимаю эти 100 гривен в указанный срок никто из таких инвесторов так и не внес, а те кто вносили изначально предоплату в размере 30/40/50 и более % в момент подписания предварительного договора, оставшуюся сумму вносили по расписке, которая на мой взгляд очень сомнительного содержания так как из текста такой расписки невозможно определить что эта сумма вносилась по предварительному договору заключенному ранее и что эти деньги получил либо непосредственно продавец – указанный в предварительном договоре либо его уполномоченное лицо.

Но речь не совсем об этом – а о том что в договоре указан срок заключения основного договора – он четко определен конкретной датой.

В предварительном договоре (обычно это п. 12) также указано что он действует ДО момента заключения основного договора – а срок (момент) заключения основного договора, как я уже говорил, чётко определён в предварительном соглашении.

            В свою очередь ч. 2 ст. 635 Гражданского кодекса Украины – на которую также есть ссылка и в предварительном договоре, говорит о том что: “Обязательство, установленное предварительным договором, прекращается, если основной договор не заключён на протяжении срока установленного предварительным договором, или если ни одна из сторон не направит другой стороне  предложение для его заключения“. 

СООТВЕТСТВЕННО: так как основной договор не подписан в обусловленный срок и как я понимаю ни одна из сторон не направляла другой стороне предложение для заключения основного договора – обязательства по предварительному договору прекратились в силу упомянутой нормы Гражданского кодекса Украины – у меня именно такое видение этой юридической составляющей.

И как я понимаю, ни с одним “инвестором” не было заключено доп.соглашения о пролонгации сроков подписания основного договора, а поэтому на мой взгляд, учитывая что у продавца уже нет обязательств о передаче покупателям объекта недвижимости, он может  продавать такие объекты недвижимости по таким же предварительным договорам ещё раз и единственное что он должен был сделать и не сделал по сей день – это вернуть Вам деньги согласно условий предварительного договора – в течении одного месяца, поэтому нет никаких гарантий что метры в таких домах всё ещё не перепродаются.

Я не утверждаю что так и есть, но теоретически так может быть.

Что касается желания некоторых «инвесторов» вернуть деньги хочу обратить внимание

на сроки исковой давности – которые для таких споров составляют три года и начинают свой отсчёт с момента когда такое обязательство должно было быть выполнено.

Поэтому допустим если в предварительном договоре было указано что основной договор купли продажи должен был быть заключён до 01 июля 2018 года включительно и до этого срока заключён фактически не был то в течении месяца, т.е. с 01 июля 2018 года до  01 августа 2018 – продавец должен был Вам вернуть полученную от Вас сумму денег по предварительному договору – не дожидаясь какого либо Вашего требования устного или письменного).

Так вот, в таком случае сроки исковой давности для обращения в суд в три года исчисляются с 01 августа 2018 года.

Вы конечно сможете заявить своё требование о возврат денег (в том числе 3 % годовых и инфляционные потери, а также убытки) через суд и после истечения этого 3 летнего срока, но в таком случае ответчик может заявить в суде о пропуске Вами этого срока исковой давности что теоретически может быть основанием для суда отказать Вам в удовлетворении иска.

Конечно можно будет говорить о том что сроки исковой давности были пропущены по уважительным причинам: это и карантин, и проведение переговоров с продавцом или его представителями о достройке жилого многоквартирного дома, но вопрос уважительности причин пропуска этого срока уже будет решаться судом.

Отдельно хочу обратить ваше внимание на то что в случае осуществления “инвесторами” каких либо доплат в связи с тем что продавец возможно не правильно рассчитал сметную стоимость либо же на ситуацию повлияло повышение цен на строй. Материалы и прочее – это необходимо делать лишь при наличии простого и понятного для Вас алгоритма привлечения таких средств, так как можно сказать что все обязательства по предварительным договорам у продавца прекратились и лишь с корректно, с юридической стороны, оформленными документами, которые бы позволили инвесторам получить хоть какие то гарантии для инвесторов, можно идти на доплаты.

Предложение о создании “инвесторами” жилищно-строительного кооператива (ЖСК) – это возможный вариант выхода из ситуации, но тут нужно понимать, а сколько всего инвесторов в том или ином доме, сколько реально потребуется доплатить каждому члену такого ЖСК, а хватит ли квартир в этом недостроенном доме на всех инвесторов, сколько долгов у застройщика или перед застройщиком, а что делать с теми объектами(квартирами) которые перепродавались дважды, а готов ли собственник участка на котором стоит дом передать его в собственность такого ЖСК, в том числе и сам недострой, какой процент готовности объекта на данный момент, какая техническая документация есть, есть ли ТУ на газ, воду, водоотвод, электричество, на кого они оформлены, как это переоформить на ЖСК, какая вероятность того что в эксплуатацию дом вообще не введут (если допустим были нарушены те или иные строительные или градостроительные требования – как их устранить и пр.) и тут безусловно без профессионального и независимого аудита, как я считаю, не обойтись, ну а если аудит проведут без Вашего участия как инвесторов – то цифры Вам покажут те которые посчитают нужным показать.

Т.е. создание ЖСК – может быть вариантом, но в случае если вышеперечисленные неизвестные станут Вам известны.

            Конечно же одним из вариантов сдвинуть ситуацию с мертвой точки является огласка сложившейся ситуации в СМИ, так как часто освещение тех или иных проблем в СМИ стимулирует ответственных лиц предпринимать действия на устранение ошибок.

            Все вышеперечисленные умозаключения являются моим частным мнением и направлены были на то чтобы дать Вам небольшую юридическую оценку положению инвесторов.

Перечисленные варианты не являются призывом принимать ту или иную точку зрения или действовать в каком либо из способов.

Надеюсь что информация была Вам полезна.